Donno, María E. v. Silva Pavez, Liliana del Carmen y otro

Tribunal: Corte Sup.
Fecha: 10/08/2004
Partes: Donno, María E. v. Silva Pavez, Liliana del Carmen y otro

LOCACIÓN - Efectos respecto del locatario - Garantías - Muerte del fiador - Posterior reconocimiento de deuda - Efectos

DICTAMEN DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACION:

La C. Nac. Civ., sala E, revocó, en lo que fue materia de queja, la resolución de la jueza de 1ª Instancia, y, en consecuencia, rechazó la excepción de inhabilidad de título articulada por los herederos del codemandado Ricardo E. Stekelorum, admitiendo la ejecución contra el causante y sus herederos (fs. 327/328 vta.).
Para así decidir, tuvo en cuenta que la locadora demandó en base al contrato de locación suscripto el 10/6/1993 e integró el título con los reconocimientos de deuda e instrumentos del 7/5/1996 y del 13/2/1997 (v. fotocopias a fs. 8/18 vta.).
Dijo que, si bien era cierto que Stekelorum, falleció el 23/1/1995, y que por lo tanto, no firmó los últimos documentos referidos, no lo era menos que en el caso no se celebró un nuevo contrato ni se novó el anterior, razón por la cual, conforme a los arts. 3417, 3420 y concs. del CCiv., el causante y sus herederos debían responder en la forma en que aquél se obligó.
Manifestó que en el contrato de locación que vencía el 3/5/1995, el causante se constituyó en fiador solidario y "principal pagador" de todas las obligaciones contraídas por la locataria, conviniendo expresamente que la obligación subsistiría aún después de vencido el plazo de la locación y hasta tanto la locadora devolviera el bien locado (cláusula 15). En base a ello juzgó que se configuró el supuesto contemplado en el art. 2005 del CCiv., que define el caso como "codeudor solidario".
En tales condiciones, entendió que las obligaciones asumidas por el causante sólo concluyeron con la entrega del inmueble, solución que no se había modificado por la circunstancia de que con posterioridad al vencimiento se suscribiera con la locataria y el otro co-deudor el documento del 7/5/1996, por cuanto no constituyó un nuevo contrato. Señaló que allí se hace expresa mención a que no comportó renovación de la locación ni tácita reconducción, y que se reconoció que a esa fecha se adeudaba la suma de $ 5818 por alquileres atrasados de la locación vencida y por los meses de ocupación hasta ese momento. También se hizo constar que mantenían su vigencia, entre otras, la cláusula 15 del contrato en cuanto a las obligaciones allí asumidas.
Recordó que la novación no se presume y que es preciso que la voluntad de las partes se manifieste claramente en la nueva convención, o que la existencia de la anterior obligación sea incompatible con la nueva (art. 812 del CCiv.). Por ello -prosiguió-, la misma norma dispone que las alteraciones en la primitiva obligación que no hagan al objeto principal o a su causa, serán consideradas como que sólo modifican la obligación pero no que la extinguen. Dijo que en virtud de haberse alterado solamente tal plazo, era forzoso concluir que el co-deudor y sus herederos debían responder hasta la fecha de desocupación del inmueble.
Declaró que conforme al art. 303 del CPCCN., era de aplicación obligatoria la doctrina del plenario "Corneille D. J. v. Ruax Mariano y otro" según la cual "El que se obliga como principal pagador, responde, en principio, sin limitaciones por los alquileres posteriores al vencimiento del término establecido en el contrato de locación, cuando se estipuló que quedaba obligado hasta tanto el inquilino entregara la casa".
A mayor abundamiento señaló que el precedente de ese tribunal que citó la resolución apelada (conf. causa 176387 del 7/9/1995) no era aplicable en la especie por cuanto allí, al haberse comprobado una sustancial modificación del plazo, del precio e, incluso, de los intereses pactados, se tuvo por acreditada una nueva obligación que no había sido garantizada.
2.- Contra este pronunciamiento, los herederos de Stekelorum interpusieron el recurso extraordinario de fs. 333/347, cuya denegatoria de fs. 363 motiva la presente queja.
Impugnan la sentencia por arbitraria, y critican que la Cámara haya considerado aplicable la cláusula 15 del contrato de locación originario. Señalan que en el convenio del 7/5/1996 -ya fallecido el señor Stekelorum- las partes establecieron que el período del 10/6/1995 (fecha de vencimiento del contrato original) y hasta los cinco meses posteriores, la locadora prorrogaba la estadía de la locataria porque ésta no había terminado de construir su vivienda. Alegan que se quiere obligar al causante por el plazo de gracia oneroso que acordaron locador y locataria, cuando aquél sólo respondía más allá del vencimiento del contrato en el caso de negativa de la locataria a abandonar el inmueble. Por lo tanto -sostienen- ante la prolongación de la estadía en forma convencional, su parte nada debía a la ejecutante. Expresan que tal arbitrariedad, vulnera el derecho a la propiedad y el principio de la buena fe.
Se agravian de que el convenio del 7/5/1996 no se haya considerado como un nuevo contrato de locación, cuando reúne todas la condiciones de tal. Aducen que el mismo contiene cláusulas relativas al plazo locativo, comprendiendo desde el 1/6/1995 hasta el 30/12/1996, es decir casi el mismo plazo que el contrato original. Denuncian que también se establece una refinanciación del monto que la locataria reconoce adeudar dentro del plazo aquel contrato y, por lo tanto -afirman-, hay novación de la anterior obligación. Señalan, asimismo, que la cláusula 11 duplica los intereses que establecía el original. Expresan que al celebrarse este nuevo contrato, no puede obligarse a un tercero que había fallecido un año antes.
En base a lo expuesto, critican que el juzgador haya resuelto que no existió novación por no haber modificación sustancial del contrato original, y reprochan que haya entendido que no se alteró el precio de la locación cuando ello no es así porque se refinanció el precio pactado en el primer contrato, conviniendo, por ende, una obligación distinta.
Manifiestan que es falso lo dicho por el juzgador en orden a que si bien se extendió el plazo locativo, no se modificaron otras cláusulas contractuales, puesto que se pactó, en comparación con el primer contrato, una doble cláusula penal para el caso de incumplimiento (cláusula 11, fs. 12).
Por último, critican que la sentencia viola el derecho de igualdad ante la ley, ya que sostiene que no es aplicable un fallo que ella misma dictó porque en ese precedente se comprobó una sustancial modificación del plazo, del precio e, incluso de los intereses pactados, debiendo entenderse, a contrario sensu, que ello no ocurrió en el caso de autos. Sin embargo -alegan-, atento a lo dicho en el presente recurso y según consta en autos, las identidades entre ambas causas son innegables, por lo que se ha vulnerado su derecho de ser tratados de igual manera ante igualdad de circunstancias.
Invocan, además, gravedad institucional, que se produciría al quedar todos los fiadores y/o principales pagadores de contratos de locación, en situación de seguir respondiendo por tiempo indefinido por las sucesivas prórrogas entre locadores y locatarios.
3.- Corresponde recordar, en primer lugar, que el tribunal tiene dicho que si bien las decisiones recaídas en los juicios ejecutivos no constituyen -en principio- la sentencia definitiva a que alude el art. 14 de la ley 48, cabe hacer excepción a dicha regla si el agravio resultante no podría ser revisado en un proceso de conocimiento ulterior (v. doctrina de Fallos: 319:79, 625, 1097; 320:750; 321:706, entre otros), como ocurre en el caso, donde la alegada extinción de la fianza ya no sería admisible.
Examinados el contrato de locación originario y el convenio de fecha 7/5/1996, cuyas fotocopias se agregaron a fs. 16/17 y 8/15, respectivamente, se advierte que en este último -más allá de las manifestaciones de las partes en orden que no comportó renovación ni tácita reconducción de la locación vencida-, se modificó el plazo de entrega del inmueble (v. fs. 8 vta.), el precio de la locación se expresó en pesos a diferencia del original que figuraba en dólares estadounidenses (v. fs. 9 y 16), se duplicó la tasa de interés para el caso de incumplimiento (v. fs. 12 vta.), y se refinanció la deuda por alquileres atrasados, incluyendo los meses de ocupación hasta la celebración del convenio (v. fs. 9 y vta.), todo ello -obviamente- sin consentimiento del fiador que, a la fecha de celebración de este convenio, había fallecido.
En tales condiciones, resultan ajustados al sub lite los términos y consideraciones vertidos por V.E. en el precedente de Fallos: 320:750, en orden a que, aún cuando le sean aplicables al "principal pagador" las disposiciones sobre los codeudores solidarios (conf. art. 2005 del CCiv.), el alcance temporal de dicha obligación no puede proyectarse fuera del ámbito que le es propio, esto es, del contrato por el que entendió obligarse.
Se advierte, en consecuencia, que la Cámara omitió diferenciar que la obligación del fiador comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios pactados en el contrato originario hasta la fecha de su vencimiento, toda vez que, conforme a las constancias de autos, no hubo negativa de la locataria a restituir el inmueble locado -supuesto en el cual el fiador habría continuado obligado-, sino un plazo de gracia convenido entre aquella y la locadora, del cuyo convenio no participó el fiador.
Aquí también, como en el antecedente citado, la circunstancia de tratarse de un deudor solidario o de haberse estipulado que respondería por el cumplimiento del contrato "hasta tanto la locataria devuelva el bien locado" (v. fs. 17), no puede derivar en la imposición de una nueva obligación -distinta o más gravosa que la asumida- si no media intervención y consentimiento del codeudor.
En virtud de lo expuesto, reitero, los herederos del fiador deben responder por las alquileres atrasados y los intereses correspondientes pactados en el contrato originario, hasta la fecha de finalización de éste. Las demás obligaciones que integran el convenio del 7/5/1996, les son inoponibles por interesar solamente a quienes suscribieron dicho acuerdo.
Dijo también V.E. en el precedente aludido, que dentro del esquema de la aplicación de normas expresas de derecho sustancial que consagran el principio de relatividad en los efectos de los contratos, no le es dable, aún a los codeudores solidarios, agravar las condiciones de sus cointeresados (conf. arg. para la transacción art. 853 del CCiv. y su nota), siendo las estipulaciones en tal sentido res inter alios acta e inoponibles para quienes no fueron parte en ellas.
No está demás señalar, a todo evento, que los conflictos que se suscitan en cuestiones como la de autos, han quedado definitivamente resueltas a partir de la incorporación al CCiv., mediante la ley 25628, del art. 1582 bis, que dice textualmente: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original".
Por lo expuesto, opino debe hacerse lugar a la queja, dejar sin efecto la sentencia apelada, y disponer vuelvan los actuados al tribunal de origen para que, por quien corresponda, se dicte nuevo pronunciamiento con arreglo a lo expresado. Buenos Aires, noviembre 4 de 2003.- Nicolás E. Becerra.
Buenos Aires, agosto 10 de 2004.
Considerando:
Que los agravios del apelante han sido objeto de examen adecuado en los fundamentos del dictamen del Sr. Procurador General, que el tribunal comparte y hace suyos por razón de brevedad.
Por ello, se declara procedente el recurso extraordinario y se deja sin efecto la sentencia apelada. Con costas. Vuelvan los autos al tribunal de origen a fin de que, por medio de quien corresponda, proceda a dictar nuevo fallo con arreglo a lo expresado. Agréguese la queja al principal. Reintégrese el depósito. Notifíquese y devuélvase.- Carlos S. Fayt.- Adolfo R. Vázquez.- E. Raúl Zafaroni.- Amelia Berraz de Vidal.- Carlos A. Muller.- En disidencia: Antonio Boggiano.- Enrique S. Petracchi.- Juan C. Maquea.
DISIDENCIA DE LOS DRES. PETRACCHI, BOGGIANO Y MAQUEDA.
Considerando: Que el recurso extraordinario, cuya denegación origina la presente queja, es inadmisible (art. 280 del CPCCN.).
Por ello, y oído el Sr. Procurador General, se desestima la presentación directa. Se da por perdido el depósito. Notifíquese, devuélvanse los autos al tribunal de origen y, oportunamente, archívese.