Durán Peralta, Tomás c. Mecher de Valenzuela
CNCiv., sala C, marzo 23-993. - Durán Peralta, Tomás c. Mecher de Valenzuela
2ª Instancia. - Buenos Aires, marzo 23 de 1993.
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
El doctor Cifuentes dijo:
I. Desde el inmueble del que es propietaria la demandada, calle Bolívar ..., planta baja, unidad 6, se invadió con una construcción el del actor, Venezuela ..., esquina ..., planta baja, unidad 15, ocupando parcialmente, con una habitación, de 8 x 4 mts., la superficie del vecino. Este, que adquirió el dominio en 1986, promovió la demanda reivindicatoria, la cual fue acogida en la sentencia de primera instancia, rechazándose las defensas de falta de acción y prescripción opuestas, pero también la acción concurrente de daños y perjuicios por ocupación indebida. Sólo la reinvindicada interpuso recurso de apelación, sostenido a fs. 234, contestado a fs. 241.
II. Después de sostener el juzgador que no cabe duda de que Tomás Durán Peralta es el propietario de la unidad 15 descripta y la demandada de la 6, así como que con demolición parcial de la pared medianera se avanzó sobre aquélla, apropiándose de parte de su superficie cubierta, ante el desconocimiento de la legitimidad del actor para reclamar, aplicó la doctrina del plenario "Arcadini, Roque suc. c. Maleca, Carlos" (La Ley, 92-463) y rechazó la primera defensa. En la expresión de agravios se empieza argumentando que, el título, fue agregado por el actor en forma extemporánea, ya que se había acompañado con la demanda una simple copia y se había opuesto a que se trajera el original, por lo que no se habría acreditado la titularidad del derecho real. Es verdad que alegando la necesidad del original, el reivindicante acompañó sólo una fotocopia de la escritura pública, del 20/8/86, por la cual adquirió la unidad 15, que figura con 64 mts. y 82 dms. cuadrados. Pero la cuestión formal ya fue resuelta definitivamente cuando, después de efectuado el planteamiento de la oportunidad procesal para agregarlo, el actor trajo el testimonio del instrumento original, se opuso a ello la otra parte y el juzgado rechazó la oposición, lo que no fue cuestionado pasándose a la etapa de la prueba, por lo que hay preclusión sobre ello. Apoyándose en aquella alegación de falta de título idóneo, para probar la propiedad del reivindicante, insiste la parte quejosa en que la carga de la prueba pesaba sobre aquél y que debía demostrar su derecho a la posesión. Sostiene ahora, porque sólo lo había insinuado antes, que de conformidad con el art. 2789 del Cód. Civil, al ser muy anterior su posesión que se remonta a un boleto de compraventa de mayo de 1968, por la fecha aquel título de 1986 no es suficiente; que, es posterior a la posesión del demandado y que debió agregar títulos anteriores al suyo, lo que no hizo; que, no ha invocado títulos anteriores a la posesión de la reivindicada. Ahora bien, esta cuestión de las fechas de las respectivas posesiones que tiene importancia, no fue como ya dije argumentada de modo muy claro y concreto en la contestación de la demanda. Dejando de lado el tema formal de la copia que quedó superado por preclusión, es doctrina recibida la de que el reivindicante puede hacer valer los títulos de sus antecesores, para el efecto de establecer uno anterior a la posesión del demandado. El actor debe probar también que el de su causahabiente, inmediato o mediato, es de fecha anterior a dicha posesión (Conf. Llerena, B., "Concordancias y comentarios del Código Civil Argentino", t. VIII, p. 47; Segovia, L., t. II, p. 204, nota 87; Borda, G., "Derechos reales", t. II, p. 506, N° 1519). No surge del título que, desde un principio se acompañó -en copia y más tarde en original admitido-, que la posesión del antecesor fuera anterior a la de la demandada, ya que según esa escritura le correspondió al vendedor el bien, por escritura de adquisición de diciembre de 1976. Tal cuestión de la presunción que establece el art. 2789 apenas fue planteada en forma expresa en el responde. La excepcionante negó particularmente los hechos, haciendo alusión al tiempo de las posesiones; manifestó que desde 1948 es inquilina del inmueble invasor y representante del titular poseedor; que a principios de 1968, le ofrecieron en venta ese bien y firmó boleto en mayo y escritura en agosto; y basó su defensa en fondo de falta de acción porque el actor no pudo ser propietario de la parte que pretende, ya que ella fue siempre su poseedora, y al no existir tradición ni posesión vacua, no adquirió la posesión ni puede reivindicar. Esta cuestión quedó rebatida en la sentencia por aplicación del citado plenario que, en la memoria, olvidando la obligatoriedad de su doctrina en virtud del art. 303 del Cód. Procesal, se pretende dejar de lado tildándolo de anacrónico (ver el comentario de este fallo plenario en Alterini, Jorge, H., "La locación y los derechos reales en función equivalente", p. 194, N° 169, Ed. Platense, 1970). Sin embargo, también sostuvo en ese escrito inicial, que ni el actor ni su antecesor que figura en el título fueron poseedores; al hablar de la falta de posesión vacua y recordar el art. 2383 del Cód. Civil, dijo que era así pues ella era poseedora de la fracción en disputa, "antes de la fecha del supuesto título invocado por el peticionante".
Era, pues, obligación del reivindicante probar el origen de la titularidad, de la cual habría de surgir su antelación posesoria por transmisión de sus causahabientes. En autos sólo se acreditó el antecedente de 1976, posterior a la escritura de fs. 78 de la demandada, otorgada en 1968, en la cual ésta figura tomando posesión del inmueble que adquirió. No ha traído el actor el título del antecesor de su antecesor, lo que hace a mi juicio improcedente la demanda reivindicatoria, pues no está constatado su título anterior a la de la reivindicada. No se ha probado el título anterior del actor, pues el presentado y sus constancias son insuficientes para fundar la acción -según Pothier, inspirador del Codificador en el art. 2789-, y no se han agregado otros más antiguos, capaces de justificar que el vendedor era efectivamente dueño de la parte de la heredad pretendida (Conf.: Mariani de Vidal, Marina, "Curso de derechos reales", ps. 214/5, Vol. III, Ed. Zavalía, 1975). Se ha presentado el caso que Fornieles - citado por Mariani de Vidal-, consideraba casi imposible de ocurrir, pues en la práctica se traen todos los títulos anteriores hasta dar con uno que se adelanta a la posesión del demandado. Pero en autos, repito, no se trajo más que la adquisición del actor por escritura de 1986, y allí sólo aparece la adjudicación al vendedor en 1976, quedando a la vista el difícil supuesto.
III. La excepción de prescripción adquisitiva opuesta por la demandada, que de todos modos debe juzgarse, pues se ha solicitado que se inscriba el dominio a su nombre, considero que no es procedente. No porque fuera inadmisible que la usucapión se interponga como defensa, tal como sostuvo el juez, ya que en los casos de acción de reivindicación corresponde oponer dicha excepción, siendo innecesario reconvenir (confr. Borda, op. cit., t. I, p. 331, n° 394; Parry, Enrique, "Título adquisitivo por prescripción en el juicio reivindicatorio", LA LEY, 103-822; Ballester, Horacio Carlos, "Defensa de usucapión. Efectos de la sentencia que la admite", LA LEY, 1978-B, 874; CNCiv., sala B, voto del doctor Martínez, 5/3/63, JA, 1963-II, 440 -La Ley, 110-691-). No ha probado la posesión propia por 20 años la demandada. En la escritura de 1968 que trajo, se menciona un boleto de compraventa anterior, pero no surge de ello que desde la firma de tal boleto se le haya dado la posesión, y en cambio, en el boleto agregado en la sucesión de sus antecesores del dominio, expresamente se dice que la posesión habría de entregarse en oportunidad posterior (fs. 96 y vta. del expte. "Jacobé, José Luis, s/ sucesión"). En efecto, en esa circunstancia del 5/8/68, los vendedores declararon que desisten y se apartan de todos los derechos de propiedad, posesión y dominio, los que transmiten a los adquirentes y allí declaran los compradores que tienen la posesión. Después se menciona que la transmisión del dominio reconoce como origen un boleto de compraventa suscripto el 14 de mayo de ese año, de acuerdo a las prescripciones del art. 20 de la ley de locaciones urbanas. Luego no es posible retrotraer la tradición a ese boleto, que no se ha traído al juicio, y prevalecen las declaraciones escriturarias expuestas. El tiempo que va de ocupación como tenedora -locataria de la parte vendedora y sus antecesores-, a partir de 1948 según la demandada, no fue poseedora y sólo lo era la enajenante y sus antecesores titulares del dominio. La demandada no podía más que representar la posesión de aquéllos, pero no la propia. De ahí que no ha probado esa posesión por 20 años que invoca, ya que la demanda se inició en mayo de 1988, 19 años algo menos de nueve meses después. Luego no opera el art. 4005 del Cód. Civil. La "traditio brevi manu" que se invoca no pudo tener el efecto de unir las posesiones, dado que la previsión del art. 2387 del Cód. Civil, exige un acto comprobado por el cual el propietario le ha dado. Debe el inquilino convertirse en poseedor por el boleto, que es lo no acreditado en autos, sino por el contrario, las declaraciones y constancias demuestran que la posesión sólo se entregó con la escritura. Al no haber en el instrumento privado que en ella se menciona -que no se tiene a la vista, pues el de la sucesión llevado allí para obtener autorización respecto de menores, tiene fecha distinta, aunque nada indica que haya sido modificado en su contenido, lo que sería por cierto sospechoso-, manifestación de la voluntad del vendedor de transmitir la posesión en ese momento, no aparece el consentimiento del vendedor para dar posesión (Conf.: Llambías-Alterini, "Código Civil anotado", ps. 129 a 131, Ed. Abeledo-Perrot, 1981). Ya se ha visto que aquí por el contrario, la manifestación fue contraria (fs. 96 y vta. suc. de Jacobé, que tengo a la vista). Luego no hubo tal "traditio brevi manu" y no puede invocarse para alegar el origen posesorio de la demandada. La manifestación en el boleto que fue autorizado en la sucesión demuestra que no puede considerarse la presunción de haberse entregado en posesión con ese instrumento, ya que hay declaraciones de mantenerlo en el carácter de inquilino hasta la escritura, en donde expresamente se le otorga aquel carácter (conf. Gatti, E. - Alterini, Jorge H., "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", p. 26, Ed. Fedye, 1973). Creo en suma que debe confirmarse el rechazo de la usucapión pretendida, aunque por las razones expuestas. Pero, asimismo, rechazarse la reivindicación y, en virtud del resultado -art. 71, Cód. Procesal- imponer el 70 % de las costas al actor y el 30 % a la demandada en todo el juicio. Ello sin perjuicio del derecho de aquél por el tema del porcentual en el pago de expensas e impuestos, lo que no fue tratado en autos. Conclusión: voto por la negativa e invito a revocar la sentencia apelada rechazándose la reivindicación y la defensa de prescripción, con costas en el 70 % a cargo del actor y en el 30 % del demandado en ambas instancias. Por razones análogas a las expuestas los doctores Galmarini y Alterini adhirieron al voto que antecede. Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se revoca la sentencia apelada, rechazándose la reivindicación y la defensa de prescripción, con costas en el 70 % a cargo del actor y en el 30 % del demandado en ambas instancias. - Santos Cifuentes. - José L. Galmarini. - Jorge H. Alterini.
